預售解約警訊仍升高！李同榮：房市最怕不是跌價 是「賣不掉」

房市趨勢專家李同榮6日表示，預售解約警訊持續升高，但成屋交易已從第2季急凍轉向第3季回溫，房貸逾放比未惡化，加上央行提前調整購地貸款政策，建商資金鏈風險暫獲防堵；目前市場最大變數仍在預售解約壓力。

李同榮表示，今年5月曾提出「房市流動性危機擴散四步曲」，從預售解約增加、成屋成交急凍、房貸逾放升高，到建商資金鏈承壓，提醒房市修正真正值得關注的，不只是價格下跌，而是交易失去流動性後，資金壓力是否向金融端及供給端擴散。

李同榮表示，市場並未沿著四步曲一路惡化，而是出現風險分化，歸納為「一升、二緩、一防」：預售解約警訊升高；成屋交易第2季急凍、第3季回溫；房貸逾放比未惡化但金額仍在高檔；建商資金鏈風險則在政策調整下提前設防。

首先，預售解約成為目前最明顯的流動性警訊。2026年3月至7月多個月份預售解約件數單月均超過500件，顯示部分購屋人的資金承受力及市場信心受到考驗。李同榮指出，預售屋從簽約到交屋時間長，若交屋時銀行鑑價不足、貸款成數下降，加上信用管制及房價預期改變，都可能形成自備款缺口。不過，解約增加並不等於全面違約潮，目前應以風險防範而非危機渲染看待。

成屋市場則出現修復跡象。李同榮指出，第2季交易量急凍後，部分屋主開始讓價，買賣雙方價格認知逐步收斂，市場透過「以價換量」尋找新的供需平衡。9月六都建物買賣移轉達1萬7,945棟，月增14.13%、年增11.63%；今年前9月六都合計15萬1,611棟，與去年同期15萬1,796棟相比僅減少0.12%，幾乎追平去年同期。

他表示，這並不代表房價反轉，但至少顯示第2季「量急凍」至第3季已明顯緩解，成屋市場正透過價格鬆動修復流動性。房價適度修正並不可怕，真正值得擔心的是價格僵固、交易停滯。

房貸風險方面，李同榮指出，目前房貸逾放比約維持0.08%低檔，銀行住宅貸款整體資產品質仍相對穩定，尚未出現系統性房貸違約問題。不過，逾放金額仍處相對高檔，顯示部分高槓桿或資金調度能力較弱的購屋人仍有財務壓力，因此未來仍須同步觀察逾放件數、金額及比率。

至於建商資金鏈風險，李同榮指出，5月原本擔心預售去化下降、融資趨嚴及營建成本上升，可能使部分建商面臨資金壓力，甚至出現停工或爛尾風險。不過，央行9月18日起刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的統一規定，改由銀行依個案授信條件評估合理開工時程，相當於提前增設政策防火牆，避免資金條件不足的建商因貸款期限壓力被迫開工。

李同榮表示，2026下半年成屋市場已證明，只要價格願意調整，交易就有機會恢復；真正危險的是價格僵固、交易停滯、資金鏈跟著斷裂。「房市流動性風暴尚未全面形成，市場已經分流；成屋正在自我修復，預售警報仍在響。」

李同榮認為，房市流動性風險並未按照原先路徑線性擴散，而是在價格自我調節及政策修正下形成結構性分化。政策的目標不應是刺激房價再漲，而是讓價格正常修正、讓交易恢復流動、讓正常資金需求得到合理支持，同時防止高槓桿風險擴散。市場真正需要觀察的，是預售解約壓力能否逐步消化，以及這股壓力會不會再向建商餘屋、推案與資金鏈傳導，這將是2026年底至2027年房市能否真正走出修正循環的關鍵。