央行鬆綁房市 李同榮：預售警報仍在響 兩大關鍵左右房市是否修正

今年五月，房市趨勢專家李同榮曾提出「房市流動性危機擴散四部曲」，從預售解約增加、成屋成交急凍、房貸逾放升高，再到建商資金鏈承壓，他提醒市場，房市修正真正值得擔心的，不只是價格下跌，而是交易失去流動性後，資金壓力是否逐步向金融端與供給端擴散。

房市趨勢專家李同榮依最新數據重新驗證五月的房市流動性四部曲示警。結果並非四部曲一路惡化，而是出現明顯的風險分化，亦即預售市場流動性警訊升高；成屋市場交易量第2季急凍、第3季回溫；房貸逾放比率沒有惡化，但逾放金額仍處高檔；原本擔心建商資金斷鏈甚至爛尾樓的風險，央行也已警覺並調整限期開工政策，以防危機出現。

李同榮指出，針對五月房市流動性風險增高的示警，目前依最新數據分析，歸納為「一升、二緩、一防」。

第一、預售解約攀升，流動性警訊進一步升高；李同榮表示，五月提出第一部曲時，李同榮把預售解約增加視為流動性風險最前端的領先訊號。預售屋從簽約到交屋往往歷時數年，簽約初期資金壓力有限，真正考驗通常出現在交屋前後。當銀行鑑價不足、貸款成數下降，加上信用管制與房價預期改變，自備款缺口就可能浮現。

他指出，2026年預售解約件數明顯增加，三月至七月多個月份單月都在500件以上，顯示部分預售買方的資金承受力與市場信心正受到考驗。但他必須強調，解約增加不等於全面違約潮。

他強調，目前真正值得警戒的是風險防範，而非危機渲染，因此，第一部曲的十月驗證是「預售市場流動性警訊不但沒有解除，反而進一步升高」。

第二、成屋第2季急凍、第3季回溫，「以價讓量」發揮調節作用；李同榮分析，五月第二部曲擔心的是成交量急凍，因為房市真正的流動性危機，不一定是價格大跌，而是「想賣卻賣不掉」。

然而，2026下半年成屋市場出現明顯變化。經過一段時間修正，部分區域屋主開始讓價，買賣雙方價格認知逐漸收斂，市場透過「價讓量、以價換量」尋找新的供需平衡。

李同榮指出，九月六都建物買賣移轉達17,945棟，較8月15,723棟增加14.13%，較去年9月增加11.63%；六都交易量全面較八月增加。更值得注意的是，2026年前九月六都合計151,611棟，與去年同期151,796棟相比僅減少0.12%，幾乎追平去年同期。

不過，他指出，這並不代表房價已經反轉，也不能只憑單月數據判定房市重回多頭，但至少說明第2季的「量急凍」到了第3季已明顯緩解。因此第二部曲可以重新定義「第2季急凍、第3季回溫，成屋市場正透過價格鬆動，自我修復流動性。」

他指出，這也再次說明：房價適度修正並不可怕，價格不動、交易不動，才是真正的流動性危機。

第三、逾放比未惡化，但逾放金額仍處高檔；李同榮表示，五月第三部曲關注的是房貸逾放是否持續擴大，進一步傳導至金融體系。

他分析，十月重新檢視，這項風險目前並沒有全面惡化。房貸逾放比率仍約維持在0.08%低檔，顯示銀行住宅貸款整體資產品質仍相對穩定，並沒有出現系統性房貸違約問題。不過，另一項數據不能忽略—房貸逾放金額仍維持相對高檔。這代表整體金融體系雖然穩定，但部分高槓桿或資金調度能力較弱的購屋人，財務壓力仍然存在。

因此第三部曲不能再簡化成「房貸逾放惡化」，而應修正為「逾放比沒有惡化，但逾放金額維持高檔；系統性風險未升高，個別資金壓力仍須觀察。」未來判斷房貸風險，也不能只看單一數據，而應同時觀察逾放件數、逾放金額與逾放比率三項指標。

第四、建商恐斷鏈、爛尾樓？央行及時增設政策防火牆；五月四部曲中，李同榮指出，他最擔心的最後一環，就是流動性問題由購屋端一路傳導到建商端，形成資金斷鏈甚至爛尾樓，尤其部分中小型建商，同時面臨預售去化下降、融資趨嚴、土地與營建成本高漲等壓力，如果又受到購地貸款開工期限限制，就可能陷入兩難。

他指出，不開工，貸款可能遭銀行逐步收回；勉強開工，又可能因後續工程資金不足，最後停工甚至形成爛尾樓，但央行已注意到這項潛在風險。

李同榮表示，今年9月18日起，央行刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的統一規定，回歸銀行依個案授信條件自行評估合理開工時程。這項調整的重要意義，不只是「放寬18個月限制」，而是避免在房市下修、銷售不佳時，財務能力較弱的建商為避免貸款被收回而被迫開工。央行調整政策，寧可讓條件尚未成熟的建案延後開工，也不要逼著資金不足的建商勉強開工，最後形成資金斷鏈與爛尾樓。

因此，他表示，五月所擔心的第四部曲尚未全面發生，而央行的政策調整，等於提前增加一道「防火牆」。當然，這並不代表建商風險完全消失。未來仍須觀察推案量、開工量、餘屋去化、建築融資以及個別建商財務體質。

第五、五月示警、十月驗證，「一升、二緩、一防」；李同榮指出，五個月後重新檢視，他認為五月的四部曲可以得到一個更清楚的答案，第一步「預售解約」：警訊升高。第二步「成屋交易」：第二季急凍、第三季回溫。

第三步「房貸逾放」：逾放比未惡化，逾放金額仍高檔，風險趨緩。第四步「建商資金鏈」：斷鏈與爛尾樓風險尚未全面發生，央行政策已提前設防。

李同榮把十月驗證歸納成六個字「一升、二緩、一防」；他說明，預售警訊升高、成屋交易回溫、房貸風險趨緩、建商斷鏈設防。這也說明，房市流動性危機並沒有按照五月示警的路徑一路線性擴散，而是在市場價格自我調節與政策適時修正之下，逐漸形成結構性分化。

最後，他強調，央行不必打房價也不必救房價，但要守住流動性的風險。

他認為，政府目前沒有必要打房價或救房價。房價漲多，本來就應適度修正；合理的價格修正也有助於改善購屋負擔，但「房價修正」與「流動性危機」是兩回事。

他指出，2026下半年成屋市場已證明，只要價格願意調整，交易就有機會恢復；真正危險的是價格僵固、交易停滯、資金鏈跟著斷裂。「房市流動性風暴尚未全面形成，市場已經分流；成屋正在自我修復，預售警報仍在響。」

李同榮最後指出，政策的目標不應是刺激房價再漲，而是讓價格正常修正、讓交易恢復流動、讓正常資金需求得到合理支持，同時防止高槓桿風險擴散。

他認為，市場真正需要觀察的，是預售解約壓力能否逐步消化，以及這股壓力會不會再向建商餘屋、推案與資金鏈傳導。這將是2026年底至2027年房市能否真正走出修正循環的關鍵。