他明明在2年內完成換屋 忽略關鍵日期20萬元退稅沒了

換屋申請重購自用住宅用地退還土增稅，要特別留意2年期限怎麼算。桃園稅務局提醒，無論先賣後買或先買後賣，只要買賣超過2年期限，就無法申請退稅；而且這個2年期限並非單純看買賣契約日期，如果後買或後賣的土地逾期申報移轉，將改以實際申報日認定。

稅務局說明，計算2年期限時，始日是以先賣或先買土地完成移轉登記日為準；末日則要看後買或後賣的土地是否在規定期限內申報移轉現值。

如果在訂約日起30日內如期申報，就以「訂約日」作為末日；但如果超過30日才申報，就會改以實際「申報日」作為末日。因此，即使簽約時間看起來還在2年內，只要申報拖太久，仍可能因實際認定日期超過期限而失去退稅資格。

舉例來說，小李先出售A地，並於2024年3月1日完成移轉登記，之後在2026年1月31日簽約購買B地，並於同年2月20日，也就是訂約日起30日內，如期申報B地土地移轉現值。由於計算期間為2024年3月1日至2026年1月31日，並未超過2年，只要其他條件也符合，就可以在出售A地已繳納的土增稅額度內申請退稅。

但如果小李拖到2026年3月15日才申報新購B地的移轉現值，由於已逾期申報，末日就不再以1月31日的訂約日計算，而是改以3月15日的實際申報日為準。如此一來，從2024年3月1日至2026年3月15日已超過2年，即使原本簽約買地的時間落在2年內，仍無法申請退還土增稅。

除了買賣須符合2年期限外，申請重購自用住宅用地退稅還有其他條件。稅務局提醒，包括出售及新購土地的所有權人須為同一人；新購土地地價須超過原出售土地地價扣除土增稅後的餘額；出售及新購土地上的房屋，須為本人、配偶或直系親屬所有，並在當地辦完戶籍登記。

此外，出售土地在出售前1年內，以及重購土地重購後，都不能有出租或營業情形；新購都市土地面積不得超過300平方公尺，非都市土地不得超過700平方公尺，且仍須作為自用住宅用地使用。如果屬於「先買後賣」，購買新土地時，也必須已持有作為自用住宅使用的土地。