房市警報未解除！李同榮：預售市場流動性危機升高

房市趨勢專家李同榮今天表示，過去五個月，在市場價格自我調節、政策適時修正下，房市四大流動性危機，三個趨緩，不過，預售市場流動性危機卻進一步升高。

李同榮表示，他在今年5月示警房市流動性危機正在擴散，從預售解約增加、成屋成交急凍、房貸逾放升高，到建商資金斷鏈，提醒市場資金壓力恐逐步向金融端與供給端擴散。

觀察過去五個月房市變化，在預售解約方面，解約數攀升，流動性警訊進一步升高。

李同榮表示，預售解約是流動性風險最前端的領先訊號。預售屋從簽約到交屋歷時數年，簽約初期資金壓力有限，真正考驗通常出現在交屋前後。當銀行鑑價不足、貸款成數下降，加上信用管制與房價預期改變，自備款缺口就可能浮現。

2026年預售解約件數明顯增加，3月至7月多個單月都在500件以上，顯示部分預售買方的資金承受力與市場信心正受到考驗，預售市場流動性警訊不但沒有解除，反而進一步升高。

成屋成交量急凍部分，房市真正的流動性危機，不一定是價格大跌，而是「想賣卻賣不掉」。

不過，2026下半年成屋市場出現明顯變化，經過一段時間修正，部分區域屋主開始讓價，買賣雙方價格認知逐漸收斂，市場透過「價讓量、以價換量」尋找新的供需平衡。

李同榮表示，這不代表房價已經反轉，也不能只憑單月數據判定房市重回多頭，但至少說明第2季的「量急凍」到了第3季已明顯緩解。

第三，房貸逾放部分，目前房貸逾放比率仍約維持在0.08%低檔，顯示銀行住宅貸款整體資產品質仍相對穩定，並沒有出現系統性房貸違約問題。

不過，另一項數據不能忽略—房貸逾放金額仍維持相對高檔。這代表整體金融體系雖然穩定，但部分高槓桿或資金調度能力較弱的購屋人，財務壓力仍然存在。

李同榮表示，流動性危機擴散四部曲，他最擔心的一環，就是流動性問題由購屋端，一路傳導到建商端，形成資金斷鏈甚至爛尾樓。

尤其部分中小型建商，同時面臨預售去化下降、融資趨嚴、土地與營建成本高漲等壓力，如果又受到購地貸款開工期限限制，就可能陷入兩難。不開工，貸款可能遭銀行逐步收回；勉強開工，又可能因後續工程資金不足，最後停工甚至形成爛尾樓。

還好，央行已注意到這項潛在風險。今年9月18日起，央行刪除購地貸款18個月內開工規定，央行的政策調整，等於提前增加一道「防火牆」。不過，這並不代表建商風險完全消失。未來仍須觀察推案量、開工量、餘屋去化、建築融資以及個別建商財務體質。

李同榮表示，2026下半年成屋市場已證明，只要價格願意調整，交易就有機會恢復；真正危險的是價格僵固、交易停滯、資金鏈跟著斷裂。「房市流動性風暴尚未全面形成，市場已經分流；成屋正在自我修復，預售警報仍在響。」

李同榮指出，市場現在需要觀察的，是預售解約壓力能否逐步消化，以及這股壓力會不會再向建商餘屋、推案與資金鏈傳導。這將是2026年底至2027年房市能否真正走出修正循環的關鍵。

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