央行真鬆綁？李同榮：政策軟中帶硬 房價不會反彈

房市趨勢專家李同榮表示，央行此次政策調整，可用四個字形容：「軟中帶硬」，預期政策效應是「量能回溫、價難翻多」。

央行17日召開第三季理監事會，決議政策利率維持不變；第二戶貸款最高成數由六成提高至七成，另取消購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定。

李同榮指出，表面上看，央行開始鬆綁；實際上卻不是全面解除房市信用管制，而是針對過度緊縮所造成的交易副作用進行局部修正。

因此，這次政策有利於房市量能與市場信心恢復，但還不足以推動房價明顯反彈。

他表示，第二戶貸款由六成提高至七成，最直接受惠的是換屋族，以及名下已有住宅、但實際上仍有本人或家庭自住需求的購屋者。

以購買總價2,500萬元住宅為例，原本最高貸款六成，自備款需要1,000萬元；如今提高至七成，自備款降為750萬元，一次減少250萬元資金門檻，對換屋族的資金調度將有明顯幫助。

李同榮認為，此次政策實際效果將出現兩個層次。

第一是「實質資金疏解效果」。自備款降低，買方資金調度能力增加，有助提升換屋意願，也讓部分原本因自備款不足而延後購屋的需求重新回到市場。

另外，購地貸款契結限期開工規定取消，有助控制超額供給或解除中小建商資金斷鏈危機。

第二是「心理訊號提升效果」。

市場開始感受到央行政策不再只是「只緊不鬆」，而是逐步進入滾動調整階段。央行也表示，未來仍將視不動產市場與金融情勢，持續檢討相關信用管制措施。

換句話說，這次政策可能先帶動「看屋增加、議價增加、成交增加」，因此交易量有機會逐步回溫。

李同榮指出，第二戶房貸雖鬆綁一成，但房價要立即止跌翻多仍有難度，主要因市場仍面臨四大壓力。

一、供給壓力仍大：交屋潮增加，餘屋去化仍需時間

2026年下半年進入交屋高峰期，市場新增供給持續釋出，加上部分投資型持有者面臨資金與持有成本壓力，市場供給相對充足。在交易量尚未全面恢復之前，餘屋去化速度仍慢，供給壓力自然壓抑房價反彈空間。

二、政策軟中帶硬：央行只開一扇窗，其他門仍然關著

第二戶貸款雖提高至七成，但仍禁止寬限期；第三戶以上、高價住宅及法人購屋貸款成數仍維持三成，其他主要信用管制也未全面鬆綁。

這代表央行政策思維相當清楚：可以適度改善正常交易，但不希望重新放大投資槓桿。所以這次不是「鼓勵房市」，而是修復交易功能、繼續抑制投機功能。

三、賣方不急、買方觀望：價格認知仍未收斂

目前房價仍處於修正循環，買賣雙方對價格的認知尚未完全收斂，市場最大的僵局依然是「買方等降、賣方惜售」。央行最新資料顯示，2026年上半年GDP成長14.15%，並將全年經濟成長率預測上修至11.48%，顯示台灣經濟基本面仍相當強勁。

強勁的經濟基本面，使多數屋主缺乏大幅降價甚至急售壓力；但另一方面，信用管制與較高的房貸負擔，又壓抑買方追價意願，於是形成「價格不易大跌，也難大漲」的盤整修正格局。因此，政策鬆綁比較容易增加成交，卻不容易立即推升價格。

四、資金集中股市：市場不是沒錢，而是錢還沒輪到房市

這也是目前最容易被忽略的一點。今年AI相關投資持續強勁，央行此次理監事會資料也特別將「AI發展對總體經濟與金融市場之影響」列為重要議題。

目前大量市場資金仍集中於AI、科技產業與股市，只要股市仍維持強勢上升趨勢，資金追逐金融資產的預期報酬率較高，房地產就很難重新成為資金配置的優先選項。

因此，未來房市真正的活水，不能只看「央行多放一成貸款」，更要觀察市場資金何時開始重新配置。

李同榮表示，第二戶鬆綁並不是房市多頭重新啟動，只是房市交易量由縮轉溫的第一個政策訊號。提高一成貸款，可以降低換屋與自住族資金門檻，可以改善交易量，也有助修復市場信心；但在信用管制仍嚴、價格仍處修正階段，以及市場資金仍集中股市等因素下，短期房價仍難明顯反彈翻多。

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