房客報稅、遷戶籍、申請租補都有保障！房東合法出租　每月最高1.5萬租金可免稅

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管

房客申報租金支出、遷入戶籍及申請租金補貼，是住宅出租常見的三項需求。

現行住宅租賃規範已對這些事項建立保障。房東合法出租後，也能依出租方式評估公益出租人、社會住宅包租代管等租稅優惠。

對房東來說，重點在於先分清楚「一般出租、公益出租人、社宅包租代管」三種制度，再依自己的出租方式計算實際稅負。

一、房客申報租金支出　房東依法申報租賃所得

符合規定的租屋族申報綜合所得稅時，可以依現行所得稅規定列報房屋租金支出特別扣除額。

住宅租賃定型化契約也保障房客依法申報租賃費用的權利，出租人不得以契約限制。

房東取得租金收入，則應依法申報租賃所得。一般出租住宅在未逐項提出必要損耗及費用證明時，可以依財政部公布的費用標準計算所得。

房客申報租金支出與房東取得公益出租人資格屬於不同制度。公益出租人仍須符合《住宅法》及相關認定規定。

二、房客可以依法遷入戶籍　退租後再依約辦理遷出

住宅租賃契約不得約定禁止房客遷入戶籍。

房客有實際居住事實並符合戶籍登記規定，可以依戶政機關要求提出租賃契約及相關文件辦理遷徙登記。

房東則可以在租約中把租期屆滿、房屋返還、戶籍遷出及通知程序寫清楚，方便退租時處理。

出租住宅的房屋稅、地價稅認定，仍應依房屋實際使用情形與適用的租稅優惠制度判斷。

三、申請租金補貼不用房東同意　也不用先把戶籍遷進去

中央擴大租金補貼採申請制，符合資格的房客可以自行提出申請。

申請租金補貼不需要先取得房東同意，也沒有要求房客一定要把戶籍遷入承租住宅。

房客經核定取得租金補貼後，符合規定的住宅所有權人，可以依《住宅法》及相關規定認定為公益出租人。

房東取得公益出租人資格後，可以適用相對應的所得稅、房屋稅及地價稅優惠。

四、公益出租人每屋每月最高1.5萬元租金收入免稅

公益出租人的一項重要優惠，就是住宅出租所得免稅額。

符合規定的公益出租人，每屋每月租金收入最高1.5萬元部分免納綜合所得稅。

例如每月租金18,000元，符合公益出租人資格時，先扣除15,000元免稅額，剩餘3,000元再依規定計算必要費用及租賃所得。

房屋稅與地價稅另有優惠規定，實際適用仍要依房屋所在地及個案資格確認。

五、社宅包租代管有自己的租稅優惠

加入社會住宅包租代管後，房東適用的是社會住宅相關出租制度。

房屋及承租人須符合計畫規定，再由租屋服務事業依包租或代管方式提供出租與管理服務。

符合社會住宅出租規定的房東，同樣有每屋每月最高1.5萬元租金收入免稅優惠。

超過免稅額的部分，在未逐項提出必要損耗及費用證明時，可以依社會住宅出租適用的費用標準計算租賃所得。

這項制度與一般住宅出租的必要費用標準不同，因此報稅時要先確認自己的出租身分。

六、月租18,000元　所得稅計算先看出租身分

以每月實收租金18,000元為例，三種出租方式的所得計算基礎可能不同。

一般出租依當年度財政部公布的租賃必要費用標準計算；公益出租人先適用每月最高15,000元免稅額，再計算超過部分；符合社會住宅包租代管租稅優惠資格者，則依社會住宅規定計算。

這裡計算的是「租賃所得」，並非房東最後實際繳納的所得稅。

房東最後繳多少稅，還要加入全年其他所得、免稅額、扣除額及適用綜合所得稅率一起計算。

小編提醒

房客報稅、遷戶籍與申請租金補貼，都有現行住宅租賃制度可以依循。

房東合法出租後，也可以依自己的出租方式，評估一般出租、公益出租人或社會住宅包租代管適用的租稅制度。

把租約寫清楚、租金依法申報、出租資格分清楚，房客居住權益有保障，房東也能合法運用租稅優惠。

日盈不動產｜社會住宅包租代管協助房東確認出租條件、整理申辦資料及租賃管理事項，讓出租與後續管理流程更清楚。

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